Европейските банки си играят за време с болките за търговски имоти
Пукнатините на пазарите на търговски имоти в САЩ се разпространяват. Офис сгради с прекомерен ливъридж и недостатъчно използване в Ню Йорк и Сан Франциско започват да търгуват ръце на ниски цени. Банките са принудени да намалят заемите до реалистични нива. Провизиите и загубите растат. Регионалните банки в САЩ са най-изложени, но кредиторите в Европа, особено специализираните немски банки за недвижими имоти, също са на куката.
Кредитните агенции наскоро понижиха рейтинга на германските кредитори Deutsche Pfandbriefbank и Aareal Bank. Експозицията в САЩ представлява около 15 процента от техните кредитни книги за недвижими имоти. Те обаче са и сред най-големите кредитори на търговски недвижими имоти в Германия, където Deutsche Bank води, следвана от държавните Landesbanks LBBW и BayernLB. Пазарите на търговски имоти в Германия засега се справят по-добре от САЩ, но болката на Америка вероятно ще се разпространи.
Най-добрата аналогия за пазара на офиси днес е сътресенията на търговските имоти след бума на онлайн пазаруването през последното десетилетие, смята Никола Де Каро от рейтинговата група DBRS Morningstar. Трайната популярност на работата от вкъщи намали търсенето на площи, като процентът на незаетите работни места на някои пазари в САЩ сега достига 20 процента.
Европейското търсене, особено на континента, се поддържа по-добре с повече работа в офис. Но пазарите се разделиха на „най-добрите и останалите“, като новите сгради, съвместими с ESG, са в търсенето, а по-старите акции категорично не са в полза.
Когато става дума за оценки на офиси, има изненадващо малка разлика между САЩ и европейските пазари, казва Питър Пападакос от Green Street. И двамата са преживели падания на половината. Но по-високите лихвени проценти в САЩ изострят проблемите – разходите по дълга се повишиха от 3 процента през 2021 г. до около 8 процента днес. Сравнете това с увеличения в Европа от 1,5 процента до между 5-6 процента. По-доброто хеджиране и по-благоприятният за кредитополучателя подход от страна на европейските кредитори подкрепиха финансовата среда.
Въпросът е за колко време? Очертаващият се недостиг на финансиране предполага, че времето тече. Около 40 милиарда евро европейски дългове за търговски недвижими имоти се очаква да падежират тази година, според CBRE. Около две трети от тази цифра са заеми за офиси, а около половината от общата сума се отнася за имоти в Германия.
Запазването на статуквото изглежда зависи от намаляването на лихвените проценти от Европейската централна банка. „Условията със сигурност са взривили съотношенията заем/стойност от заветните нива за много предприемачи и собственици“, каза Сол Голдщайн, основател на фонда в затруднено положение ActivumSG.
Банките вече усещат напрежението, тъй като лошите заеми в САЩ се оценяват като пазарни. Нарастващите загуби и вълната от продажби на проблемни активи изглеждат неизбежни и в Европа.
Lex е кратката ежедневна инвестиционна колона на FT. Писатели експерти в четири глобални финансови центъра предоставят информирани, навременни мнения относно капиталовите тенденции и големия бизнес. Кликнете, за да разгледате
